Soluciones a la Ejecucion Hipotecaria (Foreclosure)

Soluciones a la Ejecución Hipotecaria (Foreclosure)

El estado del Mercado inmobiliario actual y la crisis económica que se viven en los Estados Unidos han causado incalculables preocupaciones y angustia a muchas familias americanas.  La ejecución hipotecaria (foreclosure) es uno de los desafíos económicos más devastadores  que una familia puede enfrentar y muchas veces puede ser evitada.  Las opciones disponibles para los residentes de los Condados de Florida en lugar de la ejecución hipotecaria (foreclosure) son muchas.  A continuación, le presentamos una breve explicación de estas soluciones, incluyendo sus beneficios e inconvenientes. 

Reposición

La reposición (Reinstatement) es la forma más simple de evitar una ejecución hipotecaria (foreclosure), pero usualmente es la más difícil de cumplir.  El propietario simplemente pregunta la cantidad total que le debe a la compañía hipotecaria a la fecha, y la paga.  Esta solución no requiere de la aprobación del prestamista y “restablece” la hipoteca  hasta el día anterior de la venta final de ejecución hipotecaria (foreclosure).

Beneficios: No requiere de la aprobación de la compañía hipotecaria o del prestamista.
Inconvenientes:  Requiere que el propietario pueda pagar todas las mensualidades atrasadas, multas y cuotas que debe.

Tolerancia o Plan de Pago

La Tolerancia (Forbearance) o el Plan de Pago (Repayment Plan) implican que el propietario negocie con la compañía hipotecaria para que le permitan pagarles las mensualidades atrasadas a través de un periodo de tiempo.  El propietario usualmente tiene que pagar sus mensualidades actuales además de una porción de dinero adicional por los pagos atrasados que debe.

Beneficios: Le permite al propietario pagar lo que debe dentro de  un periodo de tiempo determinado.
Inconvenientes: Requiere que el propietario se encuentre en una posición económica en la que pueda pagar no sólo sus mensualidades hipotecarias actuales sino que también pueda pagar una parte del dinero retrasado que debe.  Algunas compañías hipotecarias requieren que el propietario “califique” para la Tolerancia (Forbearance).

Modificación Hipotecaria

La Modificación Hipotecaria implica la reducción de uno de los siguientes: la tasa de interés del préstamo (interest rate), el balance a principal (principal balance) que se debe en el préstamo, los términos (terms) del préstamo o cualquier combinación de todas las opciones anteriores.  Usualmente resultan en pagos más bajos y por lo tanto, en una hipoteca más asequible.

Beneficios: Reduce el pago que el propietario tiene que hacer mensualmente y puede reducir el balance a principal del préstamo.
Inconvenientes:  El propietario tiene que “calificar” para lograr una nueva mensualidad y usualmente requiere que tenga la documentación completa del caso. El prestamista debe estar activamente involucrado en realizar modificaciones de préstamos.
 
Alquilar la Propiedad

El propietario que tiene un pago hipotecario lo suficientemente bajo como para que el alquiler cubra el mismo puede alquilar su propiedad y usar los ingresos que reciba para pagar su hipoteca.

Beneficios: Le permite al propietario quedarse con su propiedad indefinidamente.
Inconvenientes: Los problemas que pueden ocurrir al tener una propiedad de alquiler son muchos, y el alquiler usualmente no cubre el costo total de la hipoteca y el mantenimiento de la propiedad.

Entregar la Escritura de la Propiedad antes de que la Hipoteca sea Ejecutada

También conocida como la “ejecución hipotecaria amistosa” entregar la escritura de la propiedad antes de que ocurra la ejecución hipotecaria (deed in lieu) le permite al propietario devolver la propiedad al prestamista en lugar de atravesar por el proceso de una ejecución hipotecaria (foreclosure).  En esta opción se requiere de la aprobación del prestamista y el propietario debe desocupar la propiedad.

Beneficios: Muchas veces cuando ocurre una entrega de la escritura (deed in lieu) exitosa, el prestatario no hace uso de su derecho a exigir el pago de la deuda hipotecaria no cubierta por el dinero que se obtuvo de la venta de la residencia (Deficiency judgment).
Inconvenientes:  Requiere que el propietario desaloje la propiedad y la entrega de la escritura (deed in lieu) puede ser reportada a las oficinas de crédito de igual forma que una ejecución hipotecaria (foreclosure).

Bancarrota

Muchas personas consideran y mercadean la bancarrota como una “solución para la ejecución hipotecaria (foreclosure)”, pero esto es cierto solamente en algunos estados y bajo situaciones específicas.  Si un propietario tiene deudas que no son hipotecarias y que ocasionan que se atrase en el pago de su hipoteca y al declarase en bancarrota elimina estas deudas, entonces puede que sea una solución viable para él.

Beneficios: No requiere de la aprobación de su prestamista.
Inconvenientes: Si el propietario no puede pagar su mensualidad hipotecaria la bancarrota únicamente va a demorar – no a detener – el proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure).  La bancarrota puede ser muy costosa, daña su índice crediticio y solamente puede ser usada una vez cada siete años.

Refinanciamiento:

Si un propietario tiene suficiente capital (equity) en su propiedad y todavía tiene buen crédito, puede que le sea posible refinanciar su hipoteca.

Beneficios: En algunos casos puede reducir sus mensualidades.
Inconvenientes: En el mercado actual, el refinanciamiento casi siempre incrementa los pagos hipotecarios mensuales y es un proceso costoso.


Ley de Ayuda Civil para Miembros de las Fuerzas Armadas (sólo para militares)

Si un miembro de las fuerzas armadas está sufriendo problemas económicos por participar en un despliegue militar (deployment) y puede demostrar que su deuda es producto de un despliegue anterior, puede que califique para recibir ayuda bajo la Ley de Ayuda Civil para Miembros de las Fuerzas Armadas (Servicemember’s Civil Relief Act). La Asociación Americana de Abogados (American Bar Association) tiene una red de abogados que ayudan a los miembros de las fuerzas armadas a tramitar éste tipo de situaciones.

Beneficios: Si la persona califica, los pagos de todas sus deudas como consumidor bajarán, no solamente sus pagos hipotecarios.
Inconvenientes: Se debe ser un miembro activo de las fuerzas armadas para poder calificar.


Vender la Propiedad

Los propietarios que tienen suficiente capital (equity) en su propiedad pueden poner a la venta su propiedad con un agente calificado que sea versado en el proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure) en su área.

Beneficios: Le permite a los propietarios evitar el proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure) y colectar parte del capital de su propiedad (equity).
Inconvenientes: En nuestros días, en muchas ocasiones los propietarios no tienen suficiente capital (equity) en su propiedad como para poder vender sin tener que negociar una venta corta (short sale) (vea la siguiente solución)